На главную      Направить обращение      Карта сайта      Версия для слабовидящих

Заветная мечта о собственных квадратных метрах сбылась. Вы владелец новой квартиры. Теперь Вам предстоит решить вопрос, кто будет распоряжаться общим имуществом в вашем доме: подъездами и чердаками, а также устанавливать расценки на обслуживание дома? В этом вопросе Жилищный кодекс РФ (ст. 161) предлагает несколько вариантов. Правила, по которым предстоит жить всем, собственники жилья определяют самостоятельно большинством голосов (50%+1 голос) на общем собрании жильцов.
Итак, можно взяться за коммунальное хозяйство каждому индивидуально (в законе это называется непосредственным управлением). Во-вторых, можно вести хозяйственную деятельность коллективно, то есть создать ТСЖ. В-третьих, передать дела управляющим компаниям. Последний вариант, кстати, - самый распространенный.
Помните, если жильцы совершенно пассивны в вопросах содержания своего дома, то администрация любого муниципального образования, как правило, решает вопрос управления домом волюнтаристски - то есть, сама назначает ему ту или иную управляющую компанию.

- Непосредственное управление

Первая форма управления многоквартирным домом, которую предлагает Жилищный кодекс РФ, - это непосредственное управление многоквартирным домом.
Что оно подразумевает? Главное отличие этой формы ведения хозяйства заключается в том, что каждый собственник берет на себя функции домовладельца. Это значит, что вы сами в индивидуальном порядке идете к поставщикам коммунальных услуг и заключаете с ними договоры на поставку воды, света, газа, отопления, договариваетесь о графике и цене, например, на вывоз мусора. Хлопот при такой форме деятельности, как вы понимаете, у собственника квартиры становиться больше. Как минимум вам необходимо уметь хорошо считать, разбираться в тонкостях начисления платежей и в жилищном законодательстве. К другим недостаткам такого вида управления можно отнести возможные разногласия между жильцами. Как показывает практика, чем больше дом, тем больше возникает проблем с его управлением. А найти такого управляющего - «старшего по дому», который по своей инициативе решал бы массу коллективных вопросов достаточно сложно. Стоит также учесть и тот факт, что у жильцов, как правило, нет ни материальной базы, ни необходимых навыков в деле ремонта и обновления коммуникаций или конструкций дома. Поэтому при непосредственном управлении, как правило, жильцы могут решать только текущие проблемы, такие как: установка новых почтовых ящиков, новой металлической двери, косметический ремонт стен или потолков. Вот и получается, что непосредственное управление, как форма ведения хозяйства, выгодна в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.
Однако есть и свои плюсы у непосредственного управления. Например, вам не надо содержать штат ТСЖ или управляющей компании, платить тому же бухгалтеру, юристу, председателю и прочим специалистам. В случае необходимости общедомовые интересы может отстаивать, например, в суде, "старший по дому" - наиболее авторитетный и компетентный жилец, которого выбирают большинством голосов на общем собрании. Поэтому, если среди ваших соседей вдруг окаже(у)тся специалист(ы) широкого профиля, то смело дерзайте!
Подробнее
Итак, рассмотрим самый простой и распространенный алгоритм действий с заочным голосованием.
1.Прежде всего необходимо создать инициативную группу, которая будет проводить подготовку и проведение общего собрания, после чего она будет трансформирована в постоянно действующий орган самоуправления. Далее эта группа:
2.Проводит разъяснительную работу с жильцами дома.
3.Определяет повестку дня общего собрания.
4.Подготавливает объявления (извещения) о предстоящем голосовании.
5.Обходят квартиры и составляют реестр собственников квартир.
6.Подготавливают бланки документов для голосования.
7.Затем, обход квартир для заполнения опросных листов или бюллетеней для голосования.
8.И обработка результатов голосования.
9.После оформления протокола (он подписывается всеми членами Учредительного комитета или Инициативной группы) уполномоченное домом лицо - им может быть руководитель упомянутого комитета (группы) - снимает ксерокопии с «Протокола собрания» - и предъявляет оригинал и копию протокола в Администрацию села.
10.Одновременно с оформлением «Протокола» необходимо завершить согласование «Договора» на обслуживание и ремонт дома, и с упомянутого «Договора» снять ксерокопии - и предъявляет в Администрацию села.
11.Наличие всех согласованных документов («Протокола» и «Договора») и их ксерокопий позволяет выполнить заключительные процедуры легализации перехода дома на непосредственное управление.
12.Остается занести дом в реестр, который ведет Администрация села и получить в Администрации выписку из упомянутого реестра.

- Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Вторая форма управления многоквартирным домом, которую предлагает Жилищный кодекс РФ, - это товарищество собственников жилья (ТСЖ).
ТСЖ - это некоммерческая организация. Собственники многоквартирного дома объединяются вместе, чтобы наиболее эффективно управлять совместным имуществом. Организуя ТСЖ, жители создают орган, куда можно пожаловаться на грязь в подъездах и получить реальную помощь. Вступив в ТСЖ, собственник обязан принимать участие в жизни своего дома: участвовать в общем собрании собственников (голосовать). Причем, чем больше жилплощадь, тем весомее «Голос».
Одно ТСЖ может объединить несколько домов или даже кварталов. Чем больше входящая в товарищество площадь, тем ниже тарифы всех обслуживающих организаций. Решение о создании ТСЖ считается законным, если ЗА его создание проголосовало большинство собственников (50%+1 голос) на общем собрании жильцов (ст. 136 ЖК РФ). Жильцы дома, не вступившие в ТСЖ, лишают себя права голоса. При этом они обязаны выполнять все решения общего собрания собственников.
Если коротко, то весь алгоритм выбора этой формы управления состоит из следующих 12 шагов.
1.Объединяем группу собственников квартир в многоквартирном доме в инициативную группу, желающую улучшить условия проживания.
2.Проводим разъяснительную работу среди других собственников помещения.
3.Обращаемся в управляющую организацию по месту нахождения дома для получения списка всех собственников, общей площади жилых и нежилых помещений и общего количества проживающих.
4.Составляем предварительный бюджет будущего ТСЖ.
5.Подготавливаем обращение к жителям дома и проводим первое разъяснительное собрание по выбору способа управления многоквартирном домом.
6.После чего необходимо: подготовить проекты: Устава, Положения по управлению домом и повестку дня выборного собрания.
7.Проводим выборное собрание с утверждением выборных проектов, документов и органов правления (члены правления и ревизионная комиссия).
8.На первом заседании правления (желательно в течение первых 3х дней с момента проведения общего собрания) необходимо выбрать Председателя правления.
9.Подготавливаем утвержденные документы, заверяем их нотариусом и оплачиваем госпошлину за регистрацию ТСЖ как юридического лица.
10.Изготавливаем печати и штампы нового ТСЖ.
11.Регистрируем ТСЖ в налоговом органе.
12.Открываем расчетный счет ТСЖ.

Рекомендации по проведению общего собрания собственников.
Юридическая основа, на которой строятся взаимоотношения домовладельцев - это устав товарищества собственников жилья. Нормы, изложенные в уставе, являются законом для регулирования внутренних отношений в товариществе. В случае возникновения споров судебные органы исходят из норм конкретного устава и действующего законодательства. При подготовке устава товарищества собственникам жилья необходимо договориться и уточнить все его положения, которыми жители будут руководствоваться в течение долгого времени и которые впоследствии могут иметь большое значение в деятельности товариществ. В документе должно быть прописано буквально все. В частности, по каким правилам будет работать ТСЖ, кто его возглавит, как ТСЖ будет отчитываться о проделанной работе перед жильцами, устанавливается размер обязательных платежей для собственников жилья на год, как будут накапливаться и расходоваться средства на капитальный ремонт и прочие нужды дома, утверждается размер вознаграждений для работников ТСЖ, а также в уставе прописываются многие другие финансово-хозяйственные вопросы. Важность этих документов столь велика, что здесь может понадобиться консультация Администрации села, а также сторонних юристов, практиков, имеющих опыт деятельности в данной сфере. Примерный образец устава можно скачать Администрации села
Органы управления ТСЖ.
1.ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ЧЛЕНОВ ТСЖ - высший орган управления, которые решает все важнейшие вопросы жизнедеятельности дома.
2.ПРАВЛЕНИЕ ТСЖ - правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ не более, чем на 2 года. Правление обязано ежегодно отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.
3.ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ПРАВЛЕНИЯ - избирается из состава Правления, выступает от лица ТСЖ во взаимоотношениях с обслуживающими, ресурсоснабжающими организациями, судебными органами, органами власти и с любыми иными лицами. Он подписывает от имени ТСЖ договоры и платежные документы, которые не требуют одобрения правления ТСЖ или общего собрания членов ТСЖ. Выполняет иные функции, предусмотренные ЖК РФ и Уставом ТСЖ.
4.РЕВИЗИОННАЯ КОМИССИЯ - контролирует работу Правления и Председателя ТСЖ.
Передача дома в управление ТСЖ
Здание передается по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. После всего вышеперечисленного ТСЖ вправе от имени собственников заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг, а также начислять соответствующие коммунальные для жильцов. После заключения договоров ТСЖ предоставляет в администрацию села их перечень с указанием даты, номера договора и организации, с которой этот договор заключен.
Подробнее
Общее собрание жильцов может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, которые являются собственниками помещений данного многоквартирного дома. Для успешного проведения общего собрания желательно создать в доме инициативную группу, которая подготовит необходимые для проведения общего собрания документы, сформирует повестку дня, определит дату и место проведения встречи жильцов. Если в многоквартирном доме часть жилых помещений принадлежит на праве собственности, например, муниципальному образованию, либо юридическому лицу, то необходимо их также уведомить о проведении общего собрания, предоставив полный пакет документов.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено как в очной, так и заочной форме голосования. Но как показывает практика, собрать в одном месте и в определенный час большинство собственников помещений, особенно если это большой многоквартирный дом, задача практически невыполнимая, поэтому чаще всего собрания жильцов проводят в заочной форме. Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним. Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указываются место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам. При этом важно учесть, что заполнять бланки голосования собственник помещений должен собственноручно, наличие подписи на документе обязательно.

Чтобы вновь созданное ТСЖ не было создано только на бумаге, а действительно работало, необходимо на общем собрании жильцов выбрать правление и председателя товарищества. Итак, на собрание явились или остались собственники, желающие быть членами ТСЖ. Собрание избрало правление ТСЖ. Результаты выборов фиксируются и заносятся в протокол в соответствии с Уставом товарищества. Правление избрано. Далее следуют выборы председателя. Его избирают из своего состава члены правления. При этом важно учесть, что каждый участник выборов обладает только одним голосом. Кто займет место председателя, определяется простым большинством голосов, поэтому лучше иметь нечетное число членов правления. После голосования каждый член правления ставит свою подпись под протоколом заседания правления ТСЖ, на котором был избран председатель.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Для этого необходимо в регистрирующий орган представить следующие документы:
1) заявление подписанное председателем общего собрания собственников помещений;
2) выписка из протокола общего собрания собственников помещений с решением о создании ТСЖ;
3) устав ТСЖ, принятый на общем собрании собственников помещений;
4) копии правоустанавливающих документов всех собственников помещений в многоквартирном доме, удостоверенные в установленном порядке;
5) учредительные документы юридических лиц (собственников помещений) (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
6) описание общего имущества комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (технический паспорт, кадастровый план);
7) документ об уплате государственной пошлины.

После чего товарищество собственников жилья признается официально зарегистрированным путем внесения регистрирующим органом соответствующей записи в государственный реестр. ТСЖ имеет свою печать, расчетный счет в банке и другие реквизиты юридического лица. Теперь ТСЖ имеет право заключения договоров с управляющими компаниями, поставщиками услуг, и в качестве работодателя заключать трудовые договоры с работниками.

- Управляющая компания

При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон (ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
В качестве преимущества управляющих компаний, как форму управления домом, можно выделить следующие моменты:
1.Одна организация на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту дома, предоставления коммунальных услуг, перечень которых определен договором управления;
2.Нет необходимости иметь материально-техническую базу, нанимать персонал для содержания дома;
3.Услуги управления и работы по обслуживанию и ремонту дома выполняются в соответствии с перечнем, объемом, показателями качества, гарантиями, определенными договором управления.
К недостаткам можно отнести:
1.Платежи за содержание и ремонт поступают на расчетный счет управляющей организации, что затрудняет контроль за расходованием средств. Сэкономленные на обслуживании и ремонте средства - прибыль управляющей организации;
2. Условия договора управления, включая стоимость, чаще всего определяет управляющая организация;
3.Сложно контролировать исполнение договора управляющей организацией и использовать финансовые санкции при неисполнении условий договора;
4.Собственники разобщены, нет органа (структуры) в доме, представляющего интересы всех собственников помещений в повседневном взаимодействии с управляющей организацией;
5.В случае, если собственники не определились с формой ведения хозяйства самостоятельно, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, которая и будет отныне заведовать общедомовым имуществом в вашей многоэтажке.
На что стоит обратить внимание при выборе управляющей компании?
1. Отсутствие в течение последних 3-х лет случаев привлечения к административной ответственности, судебных решений;
2. Перечень наиболее крупных ранее реализованных заказов (проектов);
3. Отзывы заказчиков на ранее осуществленные аналогичные работы;
4. Наличие сертификатов на выполнение работ;
5. Порядок и способы обеспечения контроля качества и количества поставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг;
6. Порядок ведения работ по жалобам населения;
7. Страхование общего имущества собственников помещений в доме;
8. Наличие пакета предложений по организации управления домом;
9. Наличие материально-технической базы;
10. Наличие предложений по предоставлению новых (уникальных или особо привлекательных) услуг;
11. Стоимость работ и услуг, выполняемых внутри помещений и не относящихся к содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
12. Предложения по модернизации внутридомового инженерного оборудования.
Пошаговая инструкция: как выбрать (сменить) управляющую компанию?
Согласно жилищному кодексу (статья 162) собственники квартир могут поменять управляющую компанию, если организация регулярно нарушает условия договора, предоставляя некачественные услуги. К примеру, своевременно не убирают снег во дворе, не вывозят мусор, плохо моют в подъездах, либо собственников не устраивает размер платы, которую берет управляющая компания за оказанные услуги. При этом важно понимать, что выбрать (сменить) управляющую компанию могут только сами жильцы. Никакая структура извне вмешиваться в коммунальные дела конкретного дома не вправе. Что необходимо сделать, если Вы решили бороться до конца и намерены победить.
Шаг 1
Определите управляющую компанию, с которой хотите сотрудничать.
Начать можно с опроса ваших знакомых и друзей. Узнайте, как они отзываются об организациях, обслуживающих их дома. В некоторых управляющих компаниях могут быть выше средних по селу тарифы на 10-20% , зато они предлагают более качественные услуги. Например, аварийная служба в случае ЧП приедет через 30 минут, а не через три дня. Обращайте внимание на количество домов, находящихся в управлении компании. Ведь за тремя домами следить проще, чем за тремя тысячами. Созвонитесь с понравившимися вам организациями, обсудите возможность заключения договора обслуживания. Пригласите представителя компании на собрание жильцов.
Шаг 2
Предупредите жильцов о проведении собрания собственников.
Каждому собственнику вручите уведомление под роспись (или пришлите заказным письмом по почте с уведомлением). Также расклейте на подъездах объявления с датой собрания. В нем должно быть указано, кто инициатор собрания (Иванов Иван Иванович, квартира №1), а также повестка, которая может состоять из двух пунктов: расторжение договора с прежней компанией, выбор новой управляющей организации.
При этом важно помнить, что объявление нужно расклеить как минимум за 10 дней до даты собрания. И еще один практический совет, работа пойдет быстрее, если в каждом подъезде выбрать «старшего» - человека, которому доверяют, чтобы он оперативно доводил до соседей всю необходимую информацию.
Шаг 3
Организация собрания собственников жилья.
Собрание обязательно должно протоколироваться. Простым голосованием утверждают секретаря, который все конспектирует. Дайте на встрече выступить представителю новой управляющей компании. Оттого, насколько грамотно он разрекламирует свою работу, будет зависеть успех общего дела.
Шаг 4
Голосование.
Решение о выборе (смене) управляющей компании принимается большинством голосов. При этом важно, что голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий и по доли этого метража в общей площади дома. Очное голосование считается состоявшимся, если присутствовало 50% владельцев квартир. Решение считается принятым, если единогласно проголосовало 50% + 1 голос.
Голосование можно проводить и заочно. В этом случае каждый собственник должен принять в нем участие. По каждому пункту голосования обязательно должны быть варианты не только «ЗА» и «Против», но и «Воздержался».
Шаг 5
Подготовка протокола собрания.
Жилищный кодекс не устанавливает жестких требований к форме протокола. Главное, чтобы он был составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В документе нужно указать место и дату проведения собрания жильцов, повестку дня и кворум. Решения, принятые на собрании, должны быть доведены до всех жильцов в течение 10 дней со дня их принятия.
Выполнив все эти требования, «процедура» по выбору (смене) управляющей компании считается легитимной.