На главную      Направить обращение      Карта сайта      Версия для слабовидящих

Наличие жилища является одной из основных потребностей любого человека. Большинство населения в России проживает в многоквартирных домах, которые обслуживают управляющие компании. Не всегда жильцы оплачивая жилищно-коммунальные платежи довольны своей управляющей компанией. Причин может быть сколь угодно много, как обоснованных, так и необоснованных. Но на ряду с имеющимся мнением о работе своей управляющей компании, не все собственники понимают, на каких основаниях можно в одностороннем порядке расторгнуть все договорные отношения с управляющей компанией.
В соответствии с ст.450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Расторжение в одностороннем порядке возможно по решению суда, в случаях:
при существенном нарушении договора другой стороной;
в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
В нашем случае «иным случаем» будут нормы Жилищного кодекса РФ. В соответствии с п.8 ст.162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляются если:
договор управления многоквартирным домом был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Жилищного кодекса РФ, а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
если управляющая организация не выполняет условий договора, и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут собственниками без обращения в суд, на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
В первом случае расторгнуть договор мы можем, если управляющая компания была выбрана на основании открытого конкурса, при этом нам не обязательно иметь какие либо на это причины. Надо помнить, что открытый конкурс проводится, если собственники не определились со способом управления многоквартирным домом (п.4 ст.161 Жилищного кодекса РФ) или при вводе в эксплуатацию нового многоквартирного дома (п.13 ст.161 Жилищного кодекса РФ).
Второй случай подразумевает не выполнение управляющей компанией условий договора. Поэтому необходимо достать Ваш договор управления многоквартирным домом и прочитать все Ваши права и обязанности, а также права и обязанности управляющей компании. Но не всегда у собственников имеется договор управления многоквартирным домом или в договоре не прописаны все требования по надлежащей эксплуатации многоквартирного дома или эти требования сводятся к формулировки «в соответствии с действующим законодательством». В этом случае необходимо изучить правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г. №170. Именно в данном нормативном акте Вы сможете найти для себя основания не надлежащей эксплуатации многоквартирного дома и исполнения договора управления. Однако наличие основания это еще не повод к расторжению договора, Вам необходимо зафиксировать, оформить данное обстоятельство. Есть случаи когда Вы сами (инициативной группой, советом многоквартирного дома) можете это сделать, к примеру если управляющая компания не выполняет периодичность определенных работ и услуг. Но есть более серьезные случаи, требующие специальных знаний, тогда Вам необходимо привлечь органы жилищного надзора (жилищные инспекции). В соответствии со ст.7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности в виде штрафа, в размере 40-50 тысяч рублей. Более того в случае привлечения управляющей компании к ответственности, у Вас будет не оспоримый факт ненадлежащего обслуживания Вашего многоквартирного дома.
В случае одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, управляющая компания в праве обратиться в суд для защиты своих прав. Поэтому-то и надо подготовить доказательную базу собственникам многоквартирного дома, иначе управляющая компания без труда может обжаловать Ваше решение.
Такая ситуации продолжалось до конца 2011 года, однако с принятием Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11 все изменилось. Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что выбрав единожды способ управления многоквартирным домом и конкретную управляющую компанию, собственники не лишаются возможности изменить способ управления многоквартирным домом и управляющую компанию, в том числе без подтверждения нарушений со стороны управляющей компании. Стоит отметить, что толкование Высшим Арбитражным Судом РФ норм законодательных актов меняется, но на текущий момент оно именно такое. По этой причине и был описан алгоритм действий (смотри выше) по расторжению договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке, в случае не выполнения условий договора управляющей компанией.
P.S.
В связи с текущим толкованием п.8.2. ст.162 Жилищного кодекса РФ, можно с уверенностью сказать, что для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом необходимо провести общее собрание собственников многоквартирного дома, где определить новую управляющую компанию или изменить способ управления многоквартирным домом.